ساختمان بهعنوان دارایی؛ تحلیل دکتر سجاد میرزامحمدی
در بازار مسکن ایران، ساختمان سالهاست که فراتر از یک سرپناه، عمدتاً بهعنوان ابزاری برای سوداگری یا کالایی مصرفی دیده میشود. این رویکرد باعث شده است کیفیت سازه، عملکرد انرژی و دوام بلندمدت، جایگاه خود را در فرآیند ارزشگذاری از دست بدهند. دکتر سجاد میرزامحمدی، متخصص برجسته تکنولوژی بتن و سیاستگذاری ساختوساز، معتقد است تا زمانی که نگاه ما به ساختمان از هزینه ساخت به ارزش دارایی تغییر نکند، نه کیفیت فنی ارتقا مییابد و نه سرمایههای ملی بهدرستی حفظ میشوند.
چرا ساختمان در ایران یک دارایی واقعی نیست؟
در نظام ارزشگذاری فعلی مسکن در ایران، قیمت زمین و هزینههای اولیه، تعیینکننده قیمت نهایی هستند. شاخصهای حیاتی مانند ایمنی لرزهای، عمر مفید سازه و هزینههای نگهداری (Maintenance)، عملاً در معاملات نادیده گرفته میشوند. نتیجه این رویکرد، تولید ساختمانهایی است که شاید در کوتاهمدت سودآور به نظر برسند، اما در بلندمدت هزینههای پنهان سنگینی را بر مالک و جامعه تحمیل میکنند. نبود یک سازوکار شفاف برای ارزشگذاری فنی باعث شده است کیفیت سازه، عملاً به مزیت رقابتی تبدیل نشود و سازندگان باکیفیت، در بازار پاداشی دریافت نکنند.
تغییر پارادایم: هزینه چرخه عمر (LCC)
در کشورهای توسعهیافته، ساختمان بهعنوان یک دارایی بلندمدت با ارزشگذاری چندبعدی شناخته میشود. مبنای تصمیمگیری در این بازارها، مفهوم هزینه چرخه عمر (Life Cycle Cost) است؛ یعنی مجموع هزینههای ساخت، بهرهبرداری، تعمیرات و حتی تخریب. در این مدل، ساختمانی که مصرف انرژی پایین و دوام بالاتری دارد، ارزش اقتصادی بیشتری خلق میکند. این رویکرد، سرمایهگذار را بهجای حداقلسازی هزینه ساخت، به سمت نوآوری و کیفیت سوق میدهد.
نکته کلیدی: وقتی بازار، بیمه، نظام بانکی و مقررات شهری تفاوتی بین ساختمان باکیفیت و ساختمان حداقلی قائل نمیشوند، طبیعی است که کیفیت به حاشیه رانده شود. در چنین سیستمی، سازه صرفاً یک هزینه است، نه عاملی برای خلق ارزش.
ناهماهنگیهای نهادی؛ ریشه اصلی مشکل
به اعتقاد دکتر سجاد میرزامحمدی، مسئله نه کمبود دانش فنی، بلکه یک خطای سیستمی در ارکان صنعت ساختمان است. مشکل اصلی زمانی عمیقتر میشود که متوجه میشویم:
- نظام قیمتگذاری: کیفیت فنی را به قیمت تبدیل نمیکند.
- مقررات: رویکردی شکلی دارند تا عملکردمحور.
- خلاء پیوندها: بین کیفیت سازه با بیمه، تسهیلات بانکی و مالیات هیچ ارتباطی تعریف نشده است.
مسیر گذار: چگونه ساختمان را به دارایی تبدیل کنیم؟
تبدیل ساختمان از یک هزینه کوتاهمدت به یک دارایی مولد و پایدار مستلزم اصلاحات زیرساختی است. دکتر سجاد میرزامحمدی راهکارهای کلیدی زیر را پیشنهاد میدهد:
- تدوین شاخصهای فنی ارزشگذاری: تعریف معیارهای استاندارد برای عمر مفید، ایمنی و هزینههای چرخه عمر.
- ایجاد شناسنامه عملکرد سازه: ثبت مشخصات کیفی هر ساختمان برای ارتقای شفافیت در بازار.
- پیوند مشوقها با کیفیت: اتصال کیفیت ساخت به سیستمهای بیمهای، تسهیلات بانکی و مشوقهای مالیاتی.
- آموزش بازار: ارتقای سطح آگاهی مصرفکنندگان برای تقاضای ساختمانهای پایدار، نه فقط ساختمانهای ارزان.
جمعبندی
ساختمان، ستون فقرات ثروت ملی است. تا زمانی که این دارایی صرفاً بهعنوان ابزاری برای سوداگری نگریسته شود، نوآوری و فناوری در صنعت ساختمانِ ایران در دره مرگ گرفتار باقی میماند. اصلاح عمیق این صنعت، دقیقاً از نقطه تغییر نگاه بازار آغاز میشود؛ جایی که کیفیت، ایمنی و دوام، به زبانِ پول و ارزش اقتصادی ترجمه شوند.
درباره دکتر سجاد میرزامحمدی
دکتر سجاد میرزامحمدی، دکتری تخصصی مهندسی عمران (گرایش سازه) و بنیانگذار گروه آرات، با تمرکز بر فناوریهای نوین مصالح و سیاستگذاری ساختوساز، در تلاش است تا با ایجاد پلی میان دانش آکادمیک و بازار، استانداردهای کیفی در صنعت ساختمان ایران را ارتقا داده و مسیر تبدیل ساختمان به داراییهای پایدار را هموار کند.
